Оценка загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости стремительно развивается. С каждым днем все выше становится спрос на жилые объекты, расположенные за пределами города. Особенно это касается элитных и перспективно развивающихся районов. Подобные условия делают процесс ценообразования не всегда адекватным. Зачастую цены не соответствуют действительности. По этой причине оценка загородной недвижимости – это важное условие для поддержания интересов продавца и покупателя.

При покупке загородного дома риск переплатить оказывается значительно выше, чем при приобретении обычной квартиры. Поэтому в оценке используется намного больше факторов, влияющих на ценообразование.

Дача или загородный дом

В первую очередь стоит разобраться, есть разница между такими понятиями как «дача» и «загородный дом». Подобное деление, чаще всего, носит условный характер. Но нередко дома, называемые дачей, предусмотрены только для сезонного проживания. Возможно, там отсутствуют или ограничены какие-либо коммуникации. Например, нет отопления в холодное время года или вода подается только в период проведения садово-огородных работ. Все эти нюансы оказывают непосредственное влияние на стоимость недвижимости.

То, что называется домом или коттеджем, обычно подходит для проживания в течение года. Подобное жилье оснащено всеми необходимыми коммуникациями (свет, газ, вода).

Цели проведения оценки

Оценка загородной недвижимости может стать необходимостью в таких ситуациях:

1. Проведение сделки купли-продажи объекта.
2. Оформление кредита в банке под залог недвижимости.
3. Предоставление отчета для ведения судебных разбирательств, разрешения имущественных споров.
4. Вступление в права наследства.
5. Дарение имущества.
6. Подписание брачного договора.
7. Получение компенсации при пожаре или порче имущества.
8. Оптимизация налогообложения.

В процессе проведения оценки важно учитывать довольно много критериев, на которые непрофессионал просто не обратит внимания. Риелторы, которые часто занимаются оценкой, не имеют специальной подготовки. Независимая оценка – это сложная работа, которая стоится на основе математики и статистики. Объективный анализ недвижимости – это важный и ответственный этап.

Стоимость услуги доступна, а информация, которая будет содержаться в отчете, доступна для всех сторон. То есть, как для продавца, так и для покупателя. К тому же эксперт досконально проверяет все документы на комплектность и чистоту. Если какие-либо моменты вызывают сомнения, то об этом сразу сообщается заказчику.

Критерии оценки

Оценка загородной недвижимости – это сложная процедура, так как необходимо учитывать большое количество показателей:

• тип дома (дерево, камень, кирпич и т.д.);
• год постройки, дата начала и общий срок эксплуатации;
• наличие полного пакета документов на все строения на земельном участке;
• площадь строения и прилегающего к нему участка;
• этажность, наличие гаража;
• качество внутренней отделки;
• качество дневного освещения, вид из окон;
• инженерные конструкции (отопление, вентиляция, водоснабжение, сплит-системы и т.д.);
• доступность современных телекоммуникаций;
• степень развитости инфраструктуры;
• наличие и уровень охранной системы;
• экологическая обстановка;
• уровень транспортной развязки.

Стоит отметить, что каждый собственник стремится сделать свой коттедж уникальным. Над оформлением и строительством работают специалисты. Индивидуальность не должна смущать квалифицированных оценщиков. Они точно знают, на что обращать внимание и где искать недочеты.

Загородная недвижимость – это не только жилой дом. Под рассмотрение попадает целый комплекс построек, все инженерные сооружения. Устанавливается стоимость не просто жилья, а всей собственности в целом. И в первую очередь оценивают:

1. Жилое помещение.
2. Все хозяйственные постройки на территории.
3. Земельный участок (площадь, ухоженность).
4. Инженерно-технические коммуникации.

Специалисты оценивают обстановку вокруг объекта. Например, чистый или грязный водоем в непосредственной близости, удобство подъездных путей. Расчет всегда индивидуален, так как идентичные дома за городом практически не встречаются. Оценщик всегда изначально выезжает на объект, так как документы и фотографии не передадут точно все критерии для создания отчета.

Перечень документов

Для проведения оценки загородной недвижимости у эксперта на руках должны быть копии следующих документов, которые предоставляются собственником недвижимости:

1. Выписка из ЕГРН. Заменить ее можно свидетельством о регистрации собственности или договором купли-продажи. Данный документ должен доказывать права собственности на объект.
2. Технический паспорт, поэтажный план помещения. Также потребуется экспликация.
3. Пакет документов на земельный участок. В первую очередь – это кадастровый паспорт.
4. Документы на все дополнительные постройки. К ним относятся баня, беседка, гараж, колодец, подсобные помещения для хранения инвентаря.

Перечень может меняться в индивидуальном порядке в зависимости от ситуации и особенностей оцениваемого объекта.

Методы оценки

Большинство оценщиков руководствуется именно методом сравнения. Для этого во внимание берется следующая информация:

1. Сопоставление цены построенного дома, построек и участка, на котором они располагаются.
2. Удаленность загородной недвижимости от города в сравнении с доступностью общественного транспорта, удобства расположения территории.
3. Определение назначения земель.

Также может рассматриваться уровень благоустроенности соседских участков. Это указывает на перспективность развития того или иного района. Если вокруг располагаются современные строения со всеми коммуникациями, то автоматически возрастает цена каждого из них. А вот единственный коттедж в почти заброшенной деревне будет стоить дешевле.

Результаты оценки актуальны непродолжительное время. Это связано с быстро меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и стремительным развитием многих районов. Обновлять данные рекомендуется каждые 3-5 лет. Даже если никаких изменений на территории дома не произошло, стоимость его может меняться под влиянием других факторов. Например, в населенном пункте был построен развлекательный центр или магазин. Это будет плюсом к развитию инфраструктуры.

Заключение оценщика – это большое количество цифр, отражающих реальную стоимость имущества. При формировании отчета специалисты руководствуются тремя основными принципами:

1. Цены. Рассматриваются цена на объекты в этом же районе в соотношении к уровню заработных плат. Можно уточнить, сколько будет стоить строительство нового дома с такими же характеристиками. Возможно приобретение конкретного коттеджа – это выгодное вложение средств.
2. Сравнения. В данной ситуации специалисту предстоит буквально провести расследование, оценить почти весь населенный пункт для расчета рыночной стоимости. Такая оценка позволит собственнику понять, насколько хорошо благоустроено его жилье в сравнении с соседскими. Повысить цену в таком случае может, например, удачное расположение коттеджа или красивый вид из окон.
3. Дохода. Этот принцип может добавить к цене коттеджа круглую сумму. Например, если дом сдается в аренду и приносит доход.

• ТЗ на проведению негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий
• ТЗ на составление смет
• ТЗ на разработку проектно – сметной документации
• ТЗ на комплексное обследование зданий c внутренними инженерными сетями

ПРОЕКТ.РУ – в области проектирования предлагает такие услуги как:

✅ Разработка Проектной и Рабочей документации;

✅ Проведение Негосударственной экспертизы проектной документации / Анализ сметной документации;

✅ Сбор исходно-разрешительной документации;

✅ Разработка и согласование СТУ;

✅ Авторский надзор и строительный контроль.

ПРОЕКТ.РУ оказывают услуги технического заказчика и осуществляют все виды градостроительных и технических согласований на территории Москвы и Московской области.

✅ Подготовка плана работ по устранению правонарушений

✅ Получение заключения о соответствии (ЗОС)

✅ Получение разрешения на строительство и реконструкцию

✅ Получение технических условий

✅ Проведение работ по сохранению объектов самовольного строительства

✅ Разработка концепции