Проект.ру

7640847@mail.ru
8(495) 764-08-47
8(916) 127-28-42

пн - пт: 900—1800  сб - вс: 1000—1600

Оценка земельного участка

Оценка земельного участка – это относительно сложный процесс определения его рыночной стоимости. Под понятием «земельный участок» принято понимать территорию, имеющую границы, которые зафиксированы документально.

Причины оценки

Разновидность оценки земельного участка зависит во многом от целей заказчика экспертизы. Как правило, услуга заказывается до выполнения каких-либо действий с недвижимостью. Клиенты стремятся просчитать, будут ли будущие работы результативными и доходными. К наиболее востребованным можно отнести:

  • определение рыночной стоимости недвижимости с учетом всех характеристик;
  • установление арендной стоимости участка по запросу арендатора или арендодателя;
  • выявление залоговой цены при оформлении кредита или ипотеки;
  • определение инвестиционной стоимости земли.

Максимально точная стоимость участка окажется необходима при проведении различных действий с недвижимостью. Как показывает практика, оценку проводят перед передачей права собственности другому лицу или при получении кредита под залог. В целом, можно выделить такие случаи, при которых оценка – обязательное условие:

  1. Сделка купли-продажи земли. В оценке будут заинтересованы обе стороны, так как результат позволит определить наиболее оптимальную цену.
  2. Наследование земельного участка. Особенно, если возникают споры по разделу имущества.
  3. Любые имущественные споры. Например, при ведении бракоразводного процесса.
  4. Получение кредита под залог земли.
  5. Оформление страховки. В данной ситуации без оценочного отчета не обойтись, так как от него будет зависеть сумма страховых взносов. При наступлении страхового случая также нужна независимая оценка.
  6. Привлечение инвестиций с целью развития участка.

Порядок проведения процедуры и результат

После обращения в организацию, которой разрешен такой вид деятельности как оценка земельного участка, начинается оказание услуги, включающее в себя следующие этапы:

  1. Заключение договора.
  2. Выезд на объект.
  3. Сбор и обработка всей информации.
  4. Подбор оптимального метода оценки и проведение расчетов.
  5. Определение итоговой стоимости.
  6. Подготовка отчета.
  7. Подписание акта о выполненных работах.

В результате клиент получает готовый отчет, в котором находится анализ всех данных. Документ имеет доказательную силу. Стоимость услуги определяется в индивидуальном порядке. Она не зависит от цены земельного участка, рассчитывается исходя из трудовых и временных затрат на выполнение работы.

Методика оценки

Существует довольно много различных методик выявления стоимости земельных участков. Для получения достоверного результата обычно используется несколько методик в комплексе. При этом они обязательно подробно описываются в отчете, который готовит эксперт. Например, при судебных разбирательствах этому пункту отводится особое внимание.

К наиболее результативным методам можно отнести такие:

  1. Расчет показателя капитализации. Подходит для застроенных и пустых участков. Проводится при возможности получения ренты.
  2. Расчет стоимости с учетом возможного применения. Можно учитывать предполагаемый доход от сдачи земель в аренду
  3. Вычисление остатка. Используется если есть возможность реализации каких-либо улучшений, которые в дальнейшем будут приносить доход.
  4. Сравнительная методика на основе других продаж. Проводится в условиях свободного рынка. Методика довольно распространена благодаря своей простоте и достоверности. Но к выбору источников информации специалистам нужно подходить тщательно.

Какой бы способ не был выбран, результат не должен меняться. К тому же требуемый пакет основных документов остается единым.

Необходимые документы

Собственник для проведения оценки земельного участка обязан предоставить эксперту все необходимые бумаги. Они условно делятся на 2 группы: подтверждающие личность заказчика и документы на землю.

Если экспертизу заказывает физическое лицо, то достаточно его паспорта. А вот юридическим лицами потребуются документы, подтверждающие статус организации. Кроме того, потребуется:

  1. Подтверждение права собственности.
  2. Геодезический план с обозначением границ.
  3. Фотографии или видео рассматриваемого участка.
  4. Кадастровый план.
  5. Информация о наличии или отсутствии обременений (залог, невозможность приватизации, ограничения по видам работ, аренда, необходимость в специальном разрешении на проведение работ, обязательство собственника определить часть участка под строительство оговоренных с муниципалитетом или частными застройщиками объектов).
  6. Финансовые документы.

В зависимости от особенностей участка могут потребоваться дополнительные бумаги, о которых сообщается экспертом в индивидуальном порядке при подписании договора. Это происходит, если имеющиеся бумаги не отображают полную информацию о недвижимости.

Особенности оценки

Оценка земельной территории имеет свои нюансы в сравнении с другими типами недвижимого имущества. В первую очередь любая территория рассматривается с двух сторон:

  1. Как природный ресурс, когда учитывается пространство, разновидность почвы, растительный и животный мир.
  2. Как недвижимость, которая может быть полезна в использовании и приносить доход.

Рыночная оценка земли производится на основе определения наиболее результативного применения участка. Проще говоря, стоимость выясняют исходя из того, какое использование недвижимости более реально и физически допустимо. Естественно учитываются и требования законодательства. Так можно получить максимальную цену земельного участка. На практике часто фактическое использование земель не совпадает с наиболее эффективным. По этой причине собственнику иногда проще продать территорию, чем платить все налоги.

Эксперт при проведении оценки учитывает насколько эффективно используются земли. Возможно обоснованное деление площади на участки с учетом рельефа, особенностей и характера использования.

Оценка строится на основе количественного и качественного анализа. Учитывается состав коммуникаций, возможность подключения к ним, если в дальнейшем планируется строительство зданий. Особую роль при проведении экспертизы могут сыграть геологические и геодезические изыскания, которые помогают определить состав грунта, уточнить данные о рельефе. Они также помогут просчитать возможные затраты, которые пойдут на строительство разного рода объектов.

Что влияет на стоимость

Реализуя оценку квалифицированный эксперт обязательно обратит внимание на такие критерии:

  1. Предназначение земель и фактическое использование.
  2. Расположение.
  3. Наиболее распространенные способы эксплуатации земель в рассматриваемой местности.
  4. Предполагаемые изменения на сельскохозяйственном рынке.
  5. Возможные условия использования и привлечения дохода.
  6. Наличие транспортных развязок.
  7. Наличие коммуникаций.
  8. Степень развитости инфраструктуры.

Любая работа человека во многом связана с землей, которая является основой или средством любого производства. Зачастую именно земельные участки являются объектами товарных отношений. Земля с постройками представляет собой комплекс, но в первую очередь всегда оценивается почва. От ее характеристик и качества зависит как в дальнейшем территория может использоваться, будет ли она приносить доход.


Экспертиза сметной документации Негосударственная экспертиза проектов и смет

Легализовать самострой - получить разрешение на реконструкцию, переустройство  - подробнее в презектации Легализация и сохранение самостроя в Москве — ГИН, ЗОС, АГР, узаконить самострой

Для расчета стоимости СТУ нам достаточно предоставить поэтажный план, пояснительную записку к проекту или техническое задание на проектирование СТУ разработка и согласование

Снос здания подразумевает полное уничтожение конструкций, включая фундамент. Снос и демонтаж зданий


Задание на проектирование и комплексное обследование зданий c внутренними инженерными сетями

ПРОЕКТ.РУ оказывают услуги технического заказчика и осуществляют все виды градостроительных и технических согласований на территории Москвы и Московской области.


Основные потребители наших услуг:

Консалтинговые, Девелоперские, Генподрядные компании

Владельцы земельных участков / объектов недвижимости


Для консалтинговых компаний:

Изучение градостроительного потенциала земельного участка и возможностей его перспективного развития

Изучение существующих и планируемых обременений и ограничений

Проверка на соответствие данных ЕГРН и БТИ

Выявление реестровых и технических ошибок

Подготовка плана работ по устранению правонарушений


Для владельцев земельных участков / объектов недвижимости:

Оформление договора аренды, внесение изменений в действующий договор аренды.

Изменение цели предоставления и вида разрешенного использования земельного участка.

Внесение изменений в ПЗЗ.

Получение компенсации в связи с принятым решением об изъятии земельного участка или его части.

Проведение работ по сохранению объектов самовольного строительства.

Оформление площадей, возникших при проведении работ по капитальному ремонту, переоборудованию или перепланировке ОКС.

Присвоение/аннулирование адресного ориентира вновь созданному объекту недвижимости.

Получение разрешение на реконструкцию.

Внесение изменений в кадастровый учет при изменении фактической площади ОКС в габаритах наружных стен в результате реконструкции/перепланировки.

Подготовка плана работ по устранению правонарушений.


Для владельцев земельных участков / объектов недвижимости работа с сетями:

Согласование подключения объекта капитального строения к инженерным сетям с ресурсоснабжающими организациями: МОЭСК, МОЭК, Мосводоканал, Мосводосток, Газпром Газораспределение.

Получение технических условий для подключения нового объекта капитального строительства к инженерным сетям.

Получение технических условий при реконструкции объекта капитального строительства.

Увеличение объема максимальной мощности действующего объекта капитального строительства.

Изменение схемы подключения объекта капитального строительства.

Получение другой категории надежности электроснабжения.

Смена точки подключения объекта.

Установка границы эксплуатационной ответственности застройщика и эксплуатирующих организаций.

Вынос сетей из пятна застройки.

Согласование оптимальной точки присоединения к инженерным сетям.

Оптимизация расходов на подключение.


Для девелоперских компаний:

Комплексное развитие и проект планировки территории:

Решение уполномоченного органа о разработке проекта планировки территории

Согласование проекта планировки со всеми заинтересованными лицами

Проведение публичных слушаний

Утверждение проекта планировки территории


Разработка или корректировка проекта межевания территории:

Выпуск распорядительного акта Департамента городского имущества – О разработке проекта межевания квартала

Подготовка и согласование проекта межевания квартала (УГР МКА, Управа, ДГИ)

Проведение публичных слушаний

Выпуск распорядительных документов об утверждении проекта межевания квартала


Кадастровые работы:

Выпуск распорядительного акта ДГИ (выдел, раздел, образование, перераспределение земельных участков)

Уточнение границ земельного участка

Постановка земельного участка на кадастровый учет

Постановка зданий и сооружений на кадастровый учет с дальнейшей регистрацией

Внесение изменений в сведения ЕГРН

Исправление реестровых и технических ошибок


Для генподрядных компаний:

Разработка концепции

Согласование АГР

Получение ГПЗУ

Корректировка и согласование транспортной схемы

Получение и оптимизация технических условий

Сокращение/снятия санитарно-защитных зон

Получение заключения гос. экспертизы

Получение разрешения на строительство

Получение заключения о соответствии (ЗОС)

Ввод объектов эксплуатацию

Сопровождение обмеров и технической инвентаризации

Постановка объекта на кадастровый учет