Проект.ру

7640847@mail.ru
8(495) 764-08-47
8(916) 127-28-42

пн - пт: 900—1800  сб - вс: 1000—1600

Оценка загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости стремительно развивается. С каждым днем все выше становится спрос на жилые объекты, расположенные за пределами города. Особенно это касается элитных и перспективно развивающихся районов. Подобные условия делают процесс ценообразования не всегда адекватным. Зачастую цены не соответствуют действительности. По этой причине оценка загородной недвижимости – это важное условие для поддержания интересов продавца и покупателя.

При покупке загородного дома риск переплатить оказывается значительно выше, чем при приобретении обычной квартиры. Поэтому в оценке используется намного больше факторов, влияющих на ценообразование.

Дача или загородный дом

В первую очередь стоит разобраться, есть разница между такими понятиями как «дача» и «загородный дом». Подобное деление, чаще всего, носит условный характер. Но нередко дома, называемые дачей, предусмотрены только для сезонного проживания. Возможно, там отсутствуют или ограничены какие-либо коммуникации. Например, нет отопления в холодное время года или вода подается только в период проведения садово-огородных работ. Все эти нюансы оказывают непосредственное влияние на стоимость недвижимости.

То, что называется домом или коттеджем, обычно подходит для проживания в течение года. Подобное жилье оснащено всеми необходимыми коммуникациями (свет, газ, вода).

Цели проведения оценки

Оценка загородной недвижимости может стать необходимостью в таких ситуациях:

  1. Проведение сделки купли-продажи объекта.
  2. Оформление кредита в банке под залог недвижимости.
  3. Предоставление отчета для ведения судебных разбирательств, разрешения имущественных споров.
  4. Вступление в права наследства.
  5. Дарение имущества.
  6. Подписание брачного договора.
  7. Получение компенсации при пожаре или порче имущества.
  8. Оптимизация налогообложения.

В процессе проведения оценки важно учитывать довольно много критериев, на которые непрофессионал просто не обратит внимания. Риелторы, которые часто занимаются оценкой, не имеют специальной подготовки. Независимая оценка – это сложная работа, которая стоится на основе математики и статистики. Объективный анализ недвижимости – это важный и ответственный этап.

Стоимость услуги доступна, а информация, которая будет содержаться в отчете, доступна для всех сторон. То есть, как для продавца, так и для покупателя. К тому же эксперт досконально проверяет все документы на комплектность и чистоту. Если какие-либо моменты вызывают сомнения, то об этом сразу сообщается заказчику.

Критерии оценки

Оценка загородной недвижимости – это сложная процедура, так как необходимо учитывать большое количество показателей:

  • тип дома (дерево, камень, кирпич и т.д.);
  • год постройки, дата начала и общий срок эксплуатации;
  • наличие полного пакета документов на все строения на земельном участке;
  • площадь строения и прилегающего к нему участка;
  • этажность, наличие гаража;
  • качество внутренней отделки;
  • качество дневного освещения, вид из окон;
  • инженерные конструкции (отопление, вентиляция, водоснабжение, сплит-системы и т.д.);
  • доступность современных телекоммуникаций;
  • степень развитости инфраструктуры;
  • наличие и уровень охранной системы;
  • экологическая обстановка;
  • уровень транспортной развязки.

Стоит отметить, что каждый собственник стремится сделать свой коттедж уникальным. Над оформлением и строительством работают специалисты. Индивидуальность не должна смущать квалифицированных оценщиков. Они точно знают, на что обращать внимание и где искать недочеты.

Загородная недвижимость – это не только жилой дом. Под рассмотрение попадает целый комплекс построек, все инженерные сооружения. Устанавливается стоимость не просто жилья, а всей собственности в целом. И в первую очередь оценивают:

  1. Жилое помещение.
  2. Все хозяйственные постройки на территории.
  3. Земельный участок (площадь, ухоженность).
  4. Инженерно-технические коммуникации.

Кроме того, специалисты оценивают обстановку вокруг объекта. Например, чистый или грязный водоем в непосредственной близости, удобство подъездных путей. Расчет всегда индивидуален, так как идентичные дома за городом практически не встречаются. Оценщик всегда изначально выезжает на объект, так как документы и фотографии не передадут точно все критерии для создания отчета.

Перечень документов

Для проведения оценки загородной недвижимости у эксперта на руках должны быть копии следующих документов, которые предоставляются собственником недвижимости:

  1. Выписка из ЕГРН. Заменить ее можно свидетельством о регистрации собственности или договором купли-продажи. Данный документ должен доказывать права собственности на объект.
  2. Технический паспорт, поэтажный план помещения. Также потребуется экспликация.
  3. Пакет документов на земельный участок. В первую очередь – это кадастровый паспорт.
  4. Документы на все дополнительные постройки. К ним относятся баня, беседка, гараж, колодец, подсобные помещения для хранения инвентаря.

Перечень может меняться в индивидуальном порядке в зависимости от ситуации и особенностей оцениваемого объекта.

Методы оценки

Большинство оценщиков руководствуется именно методом сравнения. Для этого во внимание берется следующая информация:

  1. Сопоставление цены построенного дома, построек и участка, на котором они располагаются.
  2. Удаленность загородной недвижимости от города в сравнении с доступностью общественного транспорта, удобства расположения территории.
  3. Определение назначения земель.

Также может рассматриваться уровень благоустроенности соседских участков. Это указывает на перспективность развития того или иного района. Если вокруг располагаются современные строения со всеми коммуникациями, то автоматически возрастает цена каждого из них. А вот единственный коттедж в почти заброшенной деревне будет стоить дешевле.

Результаты оценки актуальны непродолжительное время. Это связано с быстро меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и стремительным развитием многих районов. Обновлять данные рекомендуется каждые 3-5 лет. Даже если никаких изменений на территории дома не произошло, стоимость его может меняться под влиянием других факторов. Например, в населенном пункте был построен развлекательный центр или магазин. Это будет плюсом к развитию инфраструктуры.

Заключение оценщика – это большое количество цифр, отражающих реальную стоимость имущества. При формировании отчета специалисты руководствуются тремя основными принципами:

  1. Цены. Рассматриваются цена на объекты в этом же районе в соотношении к уровню заработных плат. Можно уточнить, сколько будет стоить строительство нового дома с такими же характеристиками. Возможно приобретение конкретного коттеджа – это выгодное вложение средств.
  2. Сравнения. В данной ситуации специалисту предстоит буквально провести расследование, оценить почти весь населенный пункт для расчета рыночной стоимости. Такая оценка позволит собственнику понять, насколько хорошо благоустроено его жилье в сравнении с соседскими. Повысить цену в таком случае может, например, удачное расположение коттеджа или красивый вид из окон.
  3. Дохода. Этот принцип может добавить к цене коттеджа круглую сумму. Например, если дом сдается в аренду и приносит доход.

Экспертиза сметной документации Негосударственная экспертиза проектов и смет

Легализовать самострой - получить разрешение на реконструкцию, переустройство  - подробнее в презектации Легализация и сохранение самостроя в Москве — ГИН, ЗОС, АГР, узаконить самострой

Для расчета стоимости СТУ нам достаточно предоставить поэтажный план, пояснительную записку к проекту или техническое задание на проектирование СТУ разработка и согласование

Снос здания подразумевает полное уничтожение конструкций, включая фундамент. Снос и демонтаж зданий


Задание на проектирование и комплексное обследование зданий c внутренними инженерными сетями

ПРОЕКТ.РУ оказывают услуги технического заказчика и осуществляют все виды градостроительных и технических согласований на территории Москвы и Московской области.


Основные потребители наших услуг:

Консалтинговые, Девелоперские, Генподрядные компании

Владельцы земельных участков / объектов недвижимости


Для консалтинговых компаний:

Изучение градостроительного потенциала земельного участка и возможностей его перспективного развития

Изучение существующих и планируемых обременений и ограничений

Проверка на соответствие данных ЕГРН и БТИ

Выявление реестровых и технических ошибок

Подготовка плана работ по устранению правонарушений


Для владельцев земельных участков / объектов недвижимости:

Оформление договора аренды, внесение изменений в действующий договор аренды.

Изменение цели предоставления и вида разрешенного использования земельного участка.

Внесение изменений в ПЗЗ.

Получение компенсации в связи с принятым решением об изъятии земельного участка или его части.

Проведение работ по сохранению объектов самовольного строительства.

Оформление площадей, возникших при проведении работ по капитальному ремонту, переоборудованию или перепланировке ОКС.

Присвоение/аннулирование адресного ориентира вновь созданному объекту недвижимости.

Получение разрешение на реконструкцию.

Внесение изменений в кадастровый учет при изменении фактической площади ОКС в габаритах наружных стен в результате реконструкции/перепланировки.

Подготовка плана работ по устранению правонарушений.


Для владельцев земельных участков / объектов недвижимости работа с сетями:

Согласование подключения объекта капитального строения к инженерным сетям с ресурсоснабжающими организациями: МОЭСК, МОЭК, Мосводоканал, Мосводосток, Газпром Газораспределение.

Получение технических условий для подключения нового объекта капитального строительства к инженерным сетям.

Получение технических условий при реконструкции объекта капитального строительства.

Увеличение объема максимальной мощности действующего объекта капитального строительства.

Изменение схемы подключения объекта капитального строительства.

Получение другой категории надежности электроснабжения.

Смена точки подключения объекта.

Установка границы эксплуатационной ответственности застройщика и эксплуатирующих организаций.

Вынос сетей из пятна застройки.

Согласование оптимальной точки присоединения к инженерным сетям.

Оптимизация расходов на подключение.


Для девелоперских компаний:

Комплексное развитие и проект планировки территории:

Решение уполномоченного органа о разработке проекта планировки территории

Согласование проекта планировки со всеми заинтересованными лицами

Проведение публичных слушаний

Утверждение проекта планировки территории


Разработка или корректировка проекта межевания территории:

Выпуск распорядительного акта Департамента городского имущества – О разработке проекта межевания квартала

Подготовка и согласование проекта межевания квартала (УГР МКА, Управа, ДГИ)

Проведение публичных слушаний

Выпуск распорядительных документов об утверждении проекта межевания квартала


Кадастровые работы:

Выпуск распорядительного акта ДГИ (выдел, раздел, образование, перераспределение земельных участков)

Уточнение границ земельного участка

Постановка земельного участка на кадастровый учет

Постановка зданий и сооружений на кадастровый учет с дальнейшей регистрацией

Внесение изменений в сведения ЕГРН

Исправление реестровых и технических ошибок


Для генподрядных компаний:

Разработка концепции

Согласование АГР

Получение ГПЗУ

Корректировка и согласование транспортной схемы

Получение и оптимизация технических условий

Сокращение/снятия санитарно-защитных зон

Получение заключения гос. экспертизы

Получение разрешения на строительство

Получение заключения о соответствии (ЗОС)

Ввод объектов эксплуатацию

Сопровождение обмеров и технической инвентаризации

Постановка объекта на кадастровый учет