Оценка имущественных комплексов

• Оценка имущественных комплексов – это услуга, включающая в себя детальное изучение всех материальных и нематериальных объектов предприятия и определение их стоимости. Процедура проводится для различных ситуаций. В каждом случае эксперты индивидуально подбирают методы оценки, формируют список требуемых документов. Своевременное оценивание позволит грамотно управлять имуществом и компанией в целом. Определяться может стоимость как целого комплекса, так и его частей с учетом пожеланий заказчика.

Имущественным комплексом принято называть предприятие и все объекты, находящиеся в его собственности с целью выполнения предпринимательской деятельности.

К подобным объектам, как правило, относят:

• земельные участки;
• различного вида инженерные коммуникации и системы;
• транспортные средства;
• сырье, готовая продукция;
• здания, сооружения;
• незавершенное строительство;
• промышленное и производственное оборудование, станки, мебель, компьютерная техника;
• нематериальные активы;
• кредиторские задолженности.

Оценка имущественных комплексов может осуществляться также и по отдельности. Но в данной ситуации придется учесть «эффект синергии». Дело в том, что несколько составляющих способны существенно повлиять на итоговую стоимость целого комплекса, принадлежащего конкретной организации.

Имущество делится на два вида: движимое и недвижимое. При оценке недвижимого имущества рассматриваются земельные территории, наземные постройки, промышленные объекты. Проще говоря, то, что связано с землей. Перемещение данных объектов приведет к получению ущерба. Движимое имущества – это, так называемые, переносные объекты, транспорт, оборудование.

Случаи оценки

Оценка имущественных комплексов может выполняться в следующих ситуациях:

1. В интересах потенциального покупателя и продавца для определения обоснованной стоимости имущества. Заказчиками услуги могут быть как физические, так и юридические лица. Оценка может производиться для разных целей: купли или продажи, обмена, другого вида отчуждения.
2. По запросу кредитора для принятия решения о предоставлении займа под залог имущества.
3. При передаче комплекса в качестве вклада в уставные фонды и капиталы.
4. По инициативе арендодателей для установления арендной платы с учетом рыночной стоимости объектов.
5. По запросу собственников земельных участков.
6. По указу органов государственной власти при реализации процедуры приватизации.
7. При переуступке долговых обязательств.
8. При оформлении кредита или сдачи в аренду отдельных объектов.

Обычно выделяют два варианта, при которых появляется необходимость обратиться за услугами в оценочную компанию:

1. В обязательно порядке. Это случаи, которые предусмотрены законодательством.
2. На добровольной основе. Когда владелец обращается за услугой исходя из своих экономических и юридических интересов. Например, когда требуется выгодна продать то или иное имущество компании.

Особенности оценки

Оценка имущественных комплексов во многих ситуациях имеет важное значение. Случаи могут быть разными, начиная от банальной сделки «купля-продажа» до разработки оптимальной стратегии управления движимым и недвижимым имуществом. Особую роль всегда играет грамотная оценка имущественных комплексов квалифицированными специалистами. Это позволит использовать имеющееся имущество наиболее выгодным способом.

Как говорилось выше, целостный имущественный комплекс – это совокупность движимого и недвижимого имущества, интеллектуальной собственности, коммерческих активов. Независимая оценка может стать необходимостью в том случае, когда предприниматель планирует оформить ипотеку, купить или продать часть объектов или элементарно поставить их на баланс предприятия. В большинстве случаев собственник предпочтет определить цену самостоятельно. Исключением являются ситуации, когда оценка производится по требованию государства. Несмотря на это независимый анализ позволяет производить оценку более точно и эффективно.

Стоит отметить, что оценка имущественных комплексов – это один из самых полных видов финансового анализа, так как учитывается сразу вся собственность компании. По итогам проведения процедуры специалисты готовят подробный отчет, который имеет формат официального документа. Он может иметь довольно практичное значение. Нередки случаи, когда отчет становится основанием в спорах с налоговой инспекцией.

Кто заинтересован в оценке

Это достаточно востребованная услуга и заинтересованными в ней лицами обычно являются:

1. Покупатели и продавцы при заключении договора купли-продажи.
2. Арендаторы при определении платы за имущество.
3. Государство, когда изымает имущество для муниципальных нужд.
4. Кредитные организации в процессе принятия решения о предоставлении кредита.

Независимая оценка имущественных комплексов будет полезна в таких ситуациях:

• необходимость повышения эффективности управления предприятием и его имуществом;
• использование результатов отчета как индикатора результативности управления;
• принятие важных решений;
• привлечение инвесторов;
• реструктуризация;
• решение имущественных споров.

Нередко возникает вопрос, чем же отличается оценка имущественного комплекса от оценки предприятия в целом. Первое понятие сводится к определению фактической стоимости активов, движимого и недвижимого имущества, интеллектуальной собственности. Иными словами, определяется цена каждого отдельного объекта и находится общая стоимость комплекса.

Под оценкой стоимости предприятия понимается цена всего действующего бизнеса с учетом и имущественного комплекса. В данной ситуации будут учитываться еще и доходы, эффективность работы сотрудников организации, спрос на производимый товар, популярность бренда.

Список документов

Для проведения процедуры заказчику необходимо подготовить и предоставить целый пакет документов, который включает в себя следующее:

1. Отчеты о финансовой работе организации за последние 5 лет.
2. Паспорта на все здания и сооружения, которые имеются на балансе предприятия. Если паспорта БТИ по каким-либо причинам отсутствуют, то следует оформить формы А1, А2 за подписью руководителя компании. На документе обязательна печать.
3. Штатное расписание.
4. Состав расходов с указанием статей.
5. Ведомость действующих фондов компании в цифровом и бумажном варианте.
6. Устав и учредительный договор.

Кроме основного списка могут потребоваться:

1. Данные всех денежных счетов, долгосрочных кредитов.
2. Подробный анализ выплат займов.
3. Список всех средств организации с указанием номера инвентаризации, срока использования, остаточной стоимости.
4. Информация об учете товаров и сырья на складах.
5. Описание дебиторских задолженностей.
6. Расходы на заработную плату.
7. Данные об основных средствах и долгосрочных инвестициях.

Более того, может понадобиться и промышленная информация:

1. Общие сведения о рассматриваемой отрасли промышленности (перспективы роста и развития), характеристика тех отраслей, которые оказывают непосредственное влияние на деятельность и развитие предприятия.
2. Различные экономические факторы, от которых зависит работа производства.
3. Данные о ранее совершенных сделках.
4. Технические паспорта на оборудование.

Указанный перечень носит общий предварительный характер. Он может быть существенно сокращен или увеличен в индивидуальном порядке.

Готовый отчет об оценке имущественного комплекса – это официальный документ, принимаемый к рассмотрению в судебных делах. Он должен соответствовать законодательству. Поэтому по праву признан наиболее полным видом оценки предприятия любого уровня. Производится оценка различными методами с использованием современных баз данных ценовой информации по недвижимости, оборудования.

• ТЗ на проведению негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий
• ТЗ на составление смет
• ТЗ на разработку проектно – сметной документации
• ТЗ на комплексное обследование зданий c внутренними инженерными сетями

ПРОЕКТ.РУ – в области проектирования предлагает такие услуги как:

✅ Разработка Проектной и Рабочей документации;

✅ Проведение Негосударственной экспертизы проектной документации / Анализ сметной документации;

✅ Сбор исходно-разрешительной документации;

✅ Разработка и согласование СТУ;

✅ Авторский надзор и строительный контроль.

ПРОЕКТ.РУ оказывают услуги технического заказчика и осуществляют все виды градостроительных и технических согласований на территории Москвы и Московской области.

✅ Подготовка плана работ по устранению правонарушений

✅ Получение заключения о соответствии (ЗОС)

✅ Получение разрешения на строительство и реконструкцию

✅ Получение технических условий

✅ Проведение работ по сохранению объектов самовольного строительства

✅ Разработка концепции